Vai comprar um imóvel? Conheça os custos além do preço do apartamento
Comprar um apartamento não significa pagar apenas o valor anunciado pelo imóvel.
Essa é uma das informações mais importantes para quem está planejando comprar um imóvel, seja à vista, financiado ou ainda durante a construção.
Além do preço negociado com o proprietário ou a construtora, a aquisição pode envolver ITBI, escritura ou instrumento equivalente, registro no Cartório de Registro de Imóveis, certidões e outras despesas relacionadas à operação.
E existe uma razão para falar sobre isso antes da assinatura do contrato: quando esses valores aparecem somente na fase final da compra, uma negociação que parecia financeiramente viável pode deixar de caber no orçamento.
Por isso, quem pretende comprar um apartamento em Maceió precisa analisar não apenas o preço do imóvel ou o valor da parcela, mas o custo total necessário para concluir a aquisição e regularizar a propriedade.
Neste artigo, você vai entender quais são os principais custos envolvidos, em que momento eles aparecem e por que devem entrar no planejamento financeiro antes mesmo da escolha definitiva do imóvel.
IMPORTANTE: tributos, emolumentos, bases de cálculo, descontos, procedimentos e exigências podem variar conforme o município, o Estado, o tipo de operação e as características do comprador e do imóvel. Portanto, os valores devem ser confirmados nos órgãos, instituições financeiras e cartórios competentes antes da conclusão do negócio.
Quais são os custos para comprar um imóvel além do preço?
Embora cada negociação tenha características próprias, existem três despesas que aparecem com frequência na aquisição de imóveis:
- ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis;
- escritura pública, quando exigida para aquela operação;
- registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Também podem existir outras despesas dependendo da operação, como certidões, avaliações bancárias, custos relacionados ao financiamento e atos cartorários adicionais.
Portanto, não existe um percentual único que possa ser aplicado indiscriminadamente a toda compra.
Um imóvel de R$ 500 mil adquirido à vista, por exemplo, pode ter uma estrutura de custos diferente do mesmo imóvel adquirido por financiamento imobiliário.
Esse é o primeiro ponto que o comprador precisa compreender.
Preço do imóvel e custo total da aquisição são coisas diferentes.
1. ITBI: o imposto que deve entrar no planejamento da compra
ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Trata-se de um tributo municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas, observadas as hipóteses previstas na legislação.
Na prática, é uma das principais despesas que o comprador precisa considerar durante o processo de aquisição.
Quem paga o ITBI?
A responsabilidade tributária deve ser verificada de acordo com a legislação municipal aplicável.
Na prática das operações de compra e venda, entretanto, o comprador normalmente precisa considerar esse desembolso no orçamento da aquisição.
Isso significa que analisar apenas entrada, parcelas e financiamento pode produzir uma visão incompleta do dinheiro necessário para concluir o negócio.
Como é calculado o ITBI?
O cálculo depende das regras estabelecidas pelo município competente e da base de cálculo aplicável à operação.
Por esse motivo, não é recomendável simplesmente utilizar um percentual encontrado na internet e considerar aquele resultado definitivo.
Para imóveis localizados em Maceió, o comprador deve consultar as regras e procedimentos vigentes da Secretaria Municipal de Fazenda de Maceió — SEFAZ.
Quando o ITBI é pago?
O momento e o procedimento de recolhimento precisam ser observados de acordo com as regras municipais e com a estrutura jurídica da operação.
O ponto relevante para o planejamento financeiro é outro:
o ITBI não deve ser lembrado apenas quando a negociação já estiver praticamente concluída.
Ele deve entrar na conta desde a análise inicial da compra.
2. Escritura do imóvel: quando ela é necessária?
Outro custo frequentemente associado à compra de um imóvel é a escritura pública.
Mas existe uma diferença jurídica importante que costuma ser ignorada em conteúdos sobre o assunto:
nem toda aquisição imobiliária exige que o comprador pague uma escritura pública separadamente.
O artigo 108 do Código Civil estabelece, ressalvadas as exceções legais, a necessidade da escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite previsto em lei.
Por outro lado, determinadas operações imobiliárias podem ser formalizadas por instrumentos que possuem efeitos de escritura pública.
Isso acontece, por exemplo, em operações abrangidas pela legislação de alienação fiduciária e financiamento imobiliário.
Portanto, afirmar simplesmente que “todo comprador paga ITBI + escritura + registro” pode induzir o consumidor a uma conclusão errada.
Compra à vista e compra financiada podem ter custos diferentes
Imagine duas pessoas comprando imóveis de valores semelhantes.
Uma realiza a compra com recursos próprios.
A outra utiliza financiamento imobiliário com alienação fiduciária.
Embora o preço dos imóveis possa ser semelhante, a documentação e os atos necessários para formalização das operações podem ser diferentes.
Consequentemente, os custos também podem ser diferentes.
Por isso, qualquer estimativa deve considerar a modalidade de aquisição.
3. Registro do imóvel: é aqui que a propriedade precisa de atenção
Existe uma diferença entre assinar um contrato de compra e venda e efetivamente promover o registro do título correspondente no Registro de Imóveis.
Essa distinção é fundamental.
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Em outras palavras:
assinar o documento da compra não substitui o registro imobiliário.
Por isso, o registro não deve ser tratado como uma burocracia dispensável no final da operação.
É uma etapa central para a constituição e publicidade do direito adquirido, conforme a natureza do título apresentado.
Quanto custa registrar um imóvel?
Os emolumentos de registro seguem regras estaduais e variam conforme o ato praticado e, em determinadas situações, conforme o valor envolvido.
Em Alagoas, os emolumentos extrajudiciais passaram a observar, desde 29 de março de 2026, a tabela estabelecida pela Lei Estadual nº 9.778/2025.
O Tribunal de Justiça de Alagoas disponibiliza consulta oficial para os atos dos registros de imóveis e tabelionatos.
Portanto, em vez de trabalhar com estimativas genéricas encontradas em artigos antigos, o comprador deve consultar a tabela vigente quando estiver próximo da aquisição.
Isso é especialmente importante porque artigos publicados há alguns anos podem apresentar valores que já não correspondem aos emolumentos atuais.
Quanto reservar para documentação na compra de um imóvel?
Essa é provavelmente uma das perguntas mais pesquisadas por quem está se preparando para comprar:
“Quanto preciso ter além do valor do imóvel?”
É comum encontrar recomendações genéricas sugerindo reservar determinado percentual do preço para documentação.
Esse tipo de estimativa pode ser útil para uma primeira organização financeira, mas não deve ser tratado como orçamento definitivo.
O custo real dependerá de fatores como:
- valor do imóvel;
- município onde está localizado;
- modalidade da compra;
- existência ou não de financiamento;
- natureza do título;
- tabela de emolumentos vigente;
- atos registrais necessários;
- eventuais benefícios ou hipóteses legais específicas;
- despesas cobradas pela instituição financeira, quando houver.
A forma tecnicamente mais segura de fazer a conta é calcular cada componente separadamente.
Uma fórmula simples para organizar o orçamento
O comprador pode estruturar a análise da seguinte forma:
Custo total estimado da aquisição = preço do imóvel + tributos + custos de formalização + registro + demais despesas da operação
Essa conta parece simples, mas muda a maneira como o comprador avalia o negócio.
Um apartamento anunciado por R$ 700 mil, por exemplo, não significa necessariamente que R$ 700 mil representam todo o capital necessário para concluir a aquisição.
É preciso verificar o restante da operação.
Exemplo: os custos que precisam ser considerados em um apartamento de R$ 500 mil
Considere uma pessoa interessada em comprar um apartamento anunciado por R$ 500.000.
Um erro seria pensar:
“Tenho R$ 500 mil, portanto consigo concluir a compra.”
A análise correta começa com outras perguntas.
Qual será a modalidade da compra?
Existe financiamento?
Qual é o ITBI aplicável àquela transmissão?
Será necessária escritura pública ou a operação será formalizada por outro instrumento com efeitos jurídicos equivalentes?
Quanto custará o registro daquele título?
Existem outras despesas relacionadas à operação?
Somente depois dessas respostas é possível chegar a uma estimativa consistente do capital necessário.
Essa lógica vale para imóveis de R$ 300 mil, R$ 800 mil, R$ 1 milhão ou R$ 3 milhões.
Quanto maior o valor envolvido, maior deve ser a preocupação com o planejamento da operação como um todo.
Comprar imóvel financiado elimina escritura e registro?
Não.
Essa afirmação mistura duas coisas diferentes.
Em determinadas operações de financiamento, o contrato pode ter efeitos de escritura pública, evitando a necessidade de uma escritura pública autônoma.
Isso não significa que o registro imobiliário desapareça.
O título correspondente à operação precisa seguir os procedimentos registrais aplicáveis.
Portanto, ao comparar comprar imóvel à vista ou financiado, não basta comparar apenas juros e parcelas.
Também é necessário entender a estrutura documental de cada operação.
E na compra de apartamento na planta?
A compra de um imóvel na planta possui uma dinâmica diferente da aquisição de um imóvel pronto.
Durante a construção, o comprador normalmente acompanha um fluxo financeiro composto por elementos como:
- sinal;
- parcelas mensais;
- parcelas intermediárias, quando previstas;
- saldo nas chaves ou na conclusão da obra;
- eventual financiamento do saldo;
- reajustes previstos contratualmente.
Mas o planejamento não deve terminar na entrega das chaves.
Dependendo da estrutura da operação, existirão posteriormente despesas tributárias, registrais e outros custos relacionados à aquisição e à formalização definitiva.
Esse ponto merece atenção porque um comprador pode passar anos pagando as parcelas da construtora e chegar à entrega do empreendimento sem ter reservado recursos para as etapas seguintes.
O erro de olhar somente para a parcela durante a obra
Imagine um empreendimento com entrada acessível e fluxo de pagamento distribuído durante a construção.
A parcela mensal pode caber confortavelmente na renda.
Isso não significa, isoladamente, que toda a operação esteja financeiramente planejada.
É necessário analisar também:
Quanto ficará para as chaves?
Esse saldo será pago ou financiado?
Quais despesas existirão na formalização da aquisição?
Existe reserva financeira para esses custos?
O comprador que responde essas perguntas antes da assinatura possui uma visão muito mais precisa do compromisso que está assumindo.
Quais outros gastos podem aparecer na compra de um imóvel?
ITBI, escritura e registro são os custos mais conhecidos, mas não necessariamente os únicos.
Dependendo da operação, podem existir outras despesas.
Avaliação do imóvel
Em operações financiadas, a instituição financeira pode realizar avaliação do imóvel e estabelecer procedimentos e cobranças relacionados à análise da operação.
As condições devem ser verificadas diretamente com a instituição escolhida.
Certidões e documentos
A operação pode exigir certidões e outros documentos relacionados ao imóvel, vendedor, comprador ou negócio jurídico.
A necessidade e o responsável pelo pagamento dependem da situação concreta.
Custos relacionados ao financiamento
Quem utiliza crédito imobiliário deve analisar não apenas a taxa nominal anunciada.
É necessário observar o Custo Efetivo Total (CET) e as demais condições apresentadas pela instituição financeira.
Condomínio e IPTU
Condomínio e IPTU não são custos de transferência equivalentes a ITBI e registro, mas passam a fazer parte do orçamento do proprietário.
Por isso, também devem ser considerados na decisão de compra.
Um imóvel pode caber no orçamento de aquisição e, ao mesmo tempo, gerar um custo mensal de manutenção incompatível com a renda do comprador.
ITBI, escritura e registro são a mesma coisa?
Não.
Essa confusão é comum, mas os três conceitos possuem funções diferentes.
ITBI
É um tributo municipal relacionado à transmissão imobiliária nas hipóteses previstas na legislação.
Escritura pública
É um instrumento público utilizado para formalizar determinados negócios jurídicos, quando exigido ou adotado pelas partes conforme a legislação aplicável.
Registro do imóvel
É o ato realizado perante o Registro de Imóveis competente, essencial para a transferência da propriedade imobiliária entre vivos nos termos da legislação civil.
Portanto:
ITBI é tributo.
Escritura é instrumento de formalização.
Registro é o ato registral relacionado à aquisição do direito.
São etapas e conceitos diferentes.
Por que esses custos devem ser explicados antes da compra?
Porque informação financeira incompleta produz decisões ruins.
Imagine um comprador que passou meses procurando um apartamento.
Ele encontra o imóvel, negocia o preço, organiza a entrada e consegue aprovação do financiamento.
Somente depois descobre que precisará disponibilizar recursos adicionais para concluir determinadas etapas da aquisição.
O problema não é apenas financeiro.
A surpresa pode gerar insegurança sobre toda a negociação.
É nesse ponto que negócios podem ser adiados ou até abandonados.
Por isso, a conversa sobre custos adicionais deveria acontecer antes da decisão final de compra, e não depois.
O imóvel cabe no seu orçamento ou apenas a parcela cabe?
Essa talvez seja a pergunta mais importante deste artigo.
Existe uma diferença significativa entre conseguir pagar a parcela e conseguir comprar o imóvel.
Para avaliar a compra de maneira completa, considere pelo menos quatro grupos de valores:
1. Capital inicial
Quanto será necessário disponibilizar imediatamente?
2. Fluxo de pagamento
Quais parcelas existirão até a quitação ou contratação do financiamento?
3. Custos da aquisição
Quais tributos, emolumentos e despesas precisam ser pagos durante a formalização?
4. Custo posterior
Quanto custará manter aquele imóvel depois da compra?
Quando essas quatro respostas são conhecidas, a decisão deixa de ser baseada apenas no preço anunciado.
Checklist financeiro antes de comprar um apartamento
Antes de assinar uma proposta ou contrato, procure responder:
✓ Qual é o valor total negociado do imóvel?
✓ Quanto será pago de entrada?
✓ Existe saldo durante a construção?
✓ Existem parcelas intermediárias?
✓ Qual será o saldo na entrega das chaves?
✓ Haverá financiamento imobiliário?
✓ Qual é a estimativa do ITBI?
✓ A operação exige escritura pública autônoma?
✓ Qual é a estimativa dos emolumentos de registro?
✓ Existem custos bancários ou de avaliação?
✓ Existem outros atos ou documentos necessários?
✓ Quanto será o condomínio?
✓ Qual é a estimativa de IPTU?
✓ Existe reserva financeira suficiente para concluir toda a operação?
Se algumas dessas respostas ainda são desconhecidas, o planejamento da compra ainda não está completo.
Vai comprar apartamento em Maceió? Faça a conta antes de escolher o imóvel
O mercado imobiliário de Maceió possui imóveis com características e estruturas de pagamento bastante diferentes.
Há apartamentos prontos, imóveis em construção, lançamentos, unidades compactas, apartamentos de alto padrão e empreendimentos voltados para diferentes perfis de comprador.
Consequentemente, não existe uma única estrutura financeira que sirva para todas as aquisições.
Um comprador interessado em um apartamento pronto na Ponta Verde pode enfrentar uma estrutura de pagamento diferente de quem está adquirindo um lançamento na Jatiúca, Cruz das Almas, Jacarecica ou no litoral norte de Maceió.
Por isso, comparar imóveis apenas pelo preço anunciado pode ser um erro.
É necessário comparar a operação completa.
Como se preparar para comprar um imóvel sem ser surpreendido
Uma estratégia simples é dividir o dinheiro destinado à aquisição em duas partes.
A primeira é o capital destinado diretamente ao preço do imóvel.
A segunda é uma reserva para os custos da operação.
O valor dessa reserva não deve ser definido por um percentual aleatório.
Faça uma estimativa considerando a operação concreta.
Se o imóvel já foi escolhido, é possível levantar os valores com muito mais precisão.
Essa análise também evita outro erro comum: utilizar praticamente toda a reserva financeira na entrada e depois depender de crédito para pagar despesas que já poderiam ter sido previstas.
Transparência sobre custos não atrapalha uma venda — evita problemas
Existe uma ideia equivocada no mercado imobiliário de que apresentar todos os custos logo no início pode desestimular o comprador.
O efeito pode ser justamente o contrário.
Um comprador informado consegue decidir se possui condições financeiras de prosseguir.
Se não possui, pode reorganizar a entrada, escolher outra faixa de preço, avaliar uma estrutura diferente de pagamento ou adiar a aquisição.
Isso é melhor do que descobrir o problema quando já existem proposta, contrato, financiamento e expectativas envolvidas.
Antecipar uma objeção previsível é mais eficiente do que tentar contorná-la depois que ela se transforma em problema.
Perguntas frequentes sobre os custos para comprar um imóvel
Quanto se gasta com documentação na compra de um imóvel?
Não existe um valor universal. O total depende do município, valor e características do imóvel, modalidade da operação, necessidade ou não de escritura pública autônoma, emolumentos registrais e outras despesas aplicáveis.
Quem compra apartamento precisa pagar ITBI?
Nas transmissões imobiliárias sujeitas ao imposto, o ITBI deve ser recolhido conforme a legislação do município competente. As regras, hipóteses e responsabilidade tributária devem ser verificadas na legislação local.
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Não. Existem situações em que a legislação admite outros instrumentos. Operações abrangidas pela legislação de financiamento imobiliário e alienação fiduciária, por exemplo, podem utilizar instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura é um instrumento utilizado para formalização de determinados negócios jurídicos. O registro é realizado no Registro de Imóveis e possui função jurídica distinta.
Só ter escritura significa que o imóvel já está no nome do comprador?
Não necessariamente. Na transmissão da propriedade imobiliária entre vivos, o Código Civil estabelece que a transferência ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Apartamento financiado precisa ser registrado?
Sim. O fato de uma operação utilizar contrato com efeitos de escritura pública não elimina a necessidade dos atos registrais aplicáveis ao título e às garantias constituídas.
É possível saber os custos antes de comprar?
Em grande parte, sim. Com informações como preço do imóvel, modalidade da aquisição, localização e forma de pagamento, é possível levantar uma estimativa muito mais consistente das despesas.
Antes de comprar um imóvel, calcule o custo da operação inteira
Comprar um imóvel envolve uma decisão financeira maior do que simplesmente negociar o preço do apartamento.
Existem tributos, atos de formalização, registro e eventualmente outras despesas que precisam fazer parte do planejamento.
Por isso, antes de perguntar apenas:
“Quanto custa esse apartamento?”
vale acrescentar uma segunda pergunta:
“Quanto eu preciso ter para concluir toda a compra?”
Essa diferença parece pequena, mas pode evitar problemas durante a negociação.
Se você está pesquisando apartamentos à venda em Maceió, imóveis na planta ou lançamentos e quer analisar não apenas o imóvel, mas também a estrutura de pagamento da aquisição, procure levantar esses números antes de tomar a decisão.
Quanto mais cedo os custos forem conhecidos, mais precisa será a análise sobre qual imóvel realmente cabe no seu orçamento.
Está procurando um imóvel em Maceió?
Antes de escolher apenas pela planta, localização ou valor da parcela, analise o conjunto da operação.
Rosivaldo Paz — Corretor de Imóveis
CRECI/AL 2555
Atendimento para quem busca apartamentos, lançamentos e imóveis em construção em Maceió.
Entre em contato para consultar imóveis disponíveis e analisar as condições de pagamento de cada empreendimento.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui orientação jurídica, tributária, notarial, registral ou financeira específica. Tributos, emolumentos, condições e procedimentos podem ser alterados e devem ser confirmados junto aos órgãos e profissionais competentes.