Compra e Venda de Imóveis no Brasil: O Guia Prático e Atualizado (2026)
Pensando em comprar ou vender um imóvel? Essa é, sem dúvida, uma daquelas decisões que marcam a nossa vida.
Envolve não só um grande investimento financeiro, mas também planos para o futuro.
E para navegar por esse mar sem sustos, é preciso entender o passo a passo legal, ter a papelada em ordem e ficar de olho em todos os detalhes que garantem a segurança de quem vende e de quem compra. Por isso, não dá pra ir no achismo.
Com as atualizações que rolaram em 2025, principalmente o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e os efeitos da reforma tributária, o mercado de imóveis no Brasil está virando uma nova página.
E essas mudanças vão impactar proprietários, compradores e investidores de norte a sul do país.
Preparamos este guia completo para descomplicar todo o processo legal para você.
Vamos cobrir tudo, dos documentos essenciais às novas regras dos impostos.
No final da leitura, você vai ter na ponta da língua:
- Quais documentos são obrigatórios para uma transação segura
- O roteiro completo, do primeiro ao último passo da negociação
- Como se blindar contra golpes e proteger o seu dinheiro
- Todos os custos envolvidos (impostos, taxas e tributos)
- Seus direitos e deveres em cada fase
- O que mudou em 2025 e como isso afeta você
A Papelada que Não Pode Faltar: Sua Garantia de Tranquilidade
Ter todos os documentos em dia é o primeiro e maior passo para uma transação imobiliária segura.
Com a chegada do Cadastro Imobiliário Brasileiro em 2025, essa regularização ficou ainda mais importante.
A "Certidão de Nascimento" do Imóvel: Matrícula e Registro
A matrícula do imóvel é, sem exagero, o documento mais importante.
Ela precisa estar recentíssima (com no máximo 30 dias da escritura) e conta toda a história do bem: donos anteriores, se existem dívidas, hipotecas e outras informações cruciais.
Com o novo sistema nacional de registro de imóveis, esses dados agora são integrados em todo o Brasil.
Fique atento também à averbação na matrícula, que é onde se registram mudanças como reformas, ampliações ou alteração no estado civil dos donos.
As "Certidões de Boa Conduta" do Seu Imóvel
Para comprovar que o imóvel está em dia com a justiça e os impostos, você vai precisar de um conjunto de certidões.
A certidão de ônus reais revela se há hipotecas, penhoras ou usufrutos registrados. É fundamental verificar se o imóvel tem penhora ou hipoteca antes de fechar qualquer negócio.
Já a certidão negativa de débitos atesta que não há dívidas de IPTU ou outros tributos municipais.
Saber como checar débitos de IPTU é vital, pois uma dívida pode travar o registro da escritura.
A Regularização da Construção
A certidão de regularização de obra e o habite-se são o aval da prefeitura de que a construção seguiu todas as regras.
Comprar um imóvel sem o habite-se é um risco que pode travar financiamentos, gerar multas e até impedir o registro definitivo.
Documentação Pessoal: De Ambas as Partes
O vendedor precisa apresentar RG, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência e certidões negativas de ações judiciais.
A certidão de distribuição cível e criminal do vendedor é um escudo para o comprador, mostrando se o vendedor tem processos que possam afetar a venda.
O comprador também precisa dos mesmos documentos pessoais, além de comprovar renda se a compra for financiada.
Cuidado com as Falsificações!
Aprender a identificar documentação falsa é uma habilidade essencial nos dias de hoje. Pode ser a diferença entre realizar um sonho e cair em um golpe caríssimo.
O Passo a Passo da Compra, Sem Aperreio
O processo de como comprar um imóvel tem suas etapas, mas com organização tudo flui.
A Fase da Negociação
Tudo começa com a proposta de compra de imóvel, um papel que formaliza sua intenção e estabelece condições como valor, prazo e forma de pagamento.
Entender a diferença entre sinal ou arras é chave: o sinal pode ser devolvido em dobro se o vendedor desistir.
Saber como negociar o preço de um imóvel com ética pode significar uma boa economia.
Decidir entre uma compra direta ou com um corretor influencia nos custos e na dinâmica do processo – cada uma tem seus prós e contras.
A Investigação a Fundo (Due Diligence)
A due diligence imobiliária é a hora de colocar o imóvel "no microscópio".
Verifique toda a documentação e o estado físico do bem. Pode parecer trabalhoso, mas é o que evita dor de cabeça futura.
A vistoria pré-compra, feita por um profissional, avalia a estrutura (rachaduras, infiltrações), instalações elétricas e hidráulicas.
É um investimento em paz de espírito.
O Contrato Preliminar
O contrato de promessa de compra e venda oficializa o compromisso antes da escritura definitiva.
Ele deve detalhar prazos, pagamentos, condições de entrega e multas por descumprimento.
A promessa de compra e venda registrada dá uma proteção extra ao comprador, impedindo que o imóvel seja vendido a outra pessoa.
Compra na Planta, Usado ou Financiado?
A compra de imóvel na planta tem regras específicas de proteção ao consumidor e prazos garantidos.
A compra de imóvel usado exige atenção redobrada à documentação e ao histórico, para evitar "vícios ocultos".
Para quem opta por comprar imóvel financiado, o processo envolve a análise do banco. Às vezes, é possível transferir o financiamento do vendedor, o que pode agilizar as coisas.
Compras em Situações Especiais
A compra de imóvel por estrangeiros no Brasil tem suas regras, com restrições em áreas de fronteira.
Na compra de imóvel em condomínio, é preciso verificar a convenção, o regimento e se há dívidas pendentes.
A compra de apartamento na planta tem a proteção do Código de Defesa do Consumidor.
A compra de casa em condomínio fechado exige conhecer as regras de uso e as taxas.
Os Direitos de Quem Compra
O comprador tem direito de arrependimento em casos específicos, como compras pela internet (7 dias para desistir).
Se precisar cancelar, o distrato imobiliário estabelece as regras para devolver os valores.
O Lado de Quem Vende: Preparação é Tudo
Saber como vender um imóvel também requer preparo e conhecimento.
Organizando Tudo Para a Venda
A preparação do imóvel para venda começa com a organização de TODA a documentação. Regularize pendências antes de anunciar.
Saber como anunciar um imóvel com honestidade evita acusações de propaganda enganosa.
O contrato de exclusividade com corretor deve ser lido com cuidado, pois ele te vincula a um profissional por um tempo determinado.
Vendas em Circunstâncias Especiais
Na venda de imóvel financiado, é preciso quitar o financiamento ou transferir a dívida para o comprador.
Na venda de imóvel com inquilino, o locatário tem direito de preferência nas mesmas condições oferecidas.
A venda de imóvel herdado depende do inventário concluído e da anuência de todos os herdeiros.
A venda de bem de família tem limitações legais e pode precisar de autorização judicial.
A venda de imóvel de espólio exige que o inventário esteja concluído ou que haja uma autorização judicial para vender antes.
O Que o Vendedor Precisa Saber
O vendedor tem responsabilidade por vícios ocultos (defeitos graves não aparentes) e deve respeitar a garantia legal na venda.
Ele também tem o direito de recusar uma proposta, mas deve agir sempre com boa-fé.
Contratos: A Blindagem Jurídica do Seu Negócio
O contrato de compra e venda é o que formaliza e protege o acordo.
Escolhendo o Tipo de Contrato
A escolha entre escritura pública ou instrumento particular depende do valor. Acima de 30 salários mínimos, a escritura em cartório é obrigatória.
Contrato particular tem validade? Sim, como uma promessa entre as partes, mas só a escritura pública registrada transfere a propriedade de fato.
Cláusulas que Merecem Sua Atenção
É importante saber identificar cláusulas abusivas que possam prejudicar uma das partes.
As condições suspensivas e resolutivas definem o que pode suspender ou cancelar o negócio (ex: "depende da aprovação do financiamento").
A multa contratual tem limites legais. Multas exageradas podem ser revisadas pela justiça.
O prazo de entrega do imóvel deve estar claro, com previsão para multas por atraso.
Mudanças e Cancelamento
O aditivo contratual permite mudar condições, mas precisa do OK de todos, por escrito.
A cláusula de arrependimento é um tema sensível, mas pode ser válida em algumas situações, como em compras na planta.
A rescisão de contrato pode ocorrer por falta de pagamento, descumprimento de cláusulas ou acordo mútuo.
Se o contrato tiver cláusulas muito injustas, é possível pedir uma revisão judicial.
Modalidades Diferentes de Contrato
Evite o contrato de gaveta (onde a escritura não é registrada). É uma situação irregular e arriscada.
A cessão de direitos é comum em imóveis na planta, permitindo que o comprador original venda sua posição no contrato.
O pacto de retrovenda dá ao vendedor o direito de recomprar o imóvel num prazo combinado.
A compra e venda com reserva de usufruto permite que o vendedor continue usando o imóvel mesmo depois de vendido (comum em planejamento familiar).
Fique Esperto: Riscos e Como Se Proteger
Conhecer os perigos é a melhor forma de evitá-los.
Golpes e Mais Golpes
As fraudes em compra e venda são mais comuns do que se imagina. Fique atento.
O golpe do falso proprietário é um dos piores: criminosos se passam por donos, falsificam documentos e chegam a dar escrituras falsas.
Problemas com Dívidas e Ônus
Na venda de imóvel com dívida de IPTU, a dívida vai junto com o imóvel para o novo dono.
O mesmo vale para dívidas de condomínio na compra. Verifique tudo antes!
Descobrir se há imóvel com penhora é crucial. Comprar um bem penhorado é possível, mas muito arriscado.
A compra de imóvel penhorado exige assessoria jurídica especializada.
Irregularidades e Problemas Judiciais
Um imóvel irregular pode gerar multas, impedir financiamentos e desvalorizar o bem.
A ação de anulação de compra e venda pode ser aberta em casos de fraude, coação ou erro grave.
A evicção é quando você perde o imóvel por decisão judicial porque outra pessoa tinha um direito legítimo sobre ele.
Na compra de imóvel, verifique se não há processo de usucapião em andamento.
Outras Questões Importantes
As benfeitorias no imóvel (reformas, melhorias) são relevantes em casos de cancelamento.
A retificação de área corrige diferenças entre o que está no documento e a realidade física.
Evite a compra de imóvel em área de risco sem uma análise ambiental prévia.
A invasão de imóvel comprado exige ação judicial rápida para reintegração de posse.
A compra de imóvel com escritura antiga pode precisar de atualizações na matrícula.
Como Pagar: Financiamento e Outras Opções
O financiamento imobiliário é a forma mais comum, já que poucos pagam à vista.
Tipos de Financiamento
Conhecer a diferença entre SFH e SFI é importante: o Sistema Financeiro da Habitação tem juros mais baixos, mas limites; o SFI é mais flexível, mas geralmente mais caro.
A alienação fiduciária é a garantia mais usada hoje: o banco fica com a propriedade até a última parcela.
O uso do FGTS pode ajudar na entrada, nas parcelas ou até na quitação.
A portabilidade de financiamento permite mudar de banco em busca de juros melhores.
Seus Direitos no Financiamento
A amortização e quitação antecipada são direitos seus e não podem ser impedidas pelo banco.
A inadimplência no financiamento pode levar à perda do imóvel.
Alternativas ao Financiamento Bancário
O consórcio imobiliário é uma opção sem juros, mas com sorteios ou lances.
O parcelamento direto com a construtora exige atenção ao patrimônio de afetação (garantia de que o dinheiro será usado na obra).
Compare pagamento à vista versus financiamento. À vista pode dar desconto, mas imobiliza uma grana grande.
A Parte que Todo Mundo Quer Saber: Impostos e Custos
Calcular os custos reais evita sustos no orçamento.
ITBI – O Imposto da Transmissão
O ITBI é o principal imposto na compra. Varia de 2% a 3% do valor, dependendo da cidade.
Em Maceió, há isenção de ITBI para o primeiro imóvel, porem para um grupos especificos definidos pela legislação municipal.
Imposto de Renda na Venda
O ganho de capital incide sobre o lucro da venda (valor de venda menos valor da compra). As alíquotas vão de 15% a 22,5%.
Há isenção de imposto de renda na venda se você usar o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
Outras Obrigações
O IPTU na compra e venda geralmente é rateado: o vendedor paga até a data da escritura, e o comprador a partir dela.
Declaração e Planejamento
A declaração de imóvel no imposto de renda deve ter o valor real pago (incluindo escritura, ITBI e reformas).
Compare doação versus compra e venda para o planejamento familiar – às vezes a doação tem menos tributos.
A permuta de imóveis pode gerar economia de impostos em relação a vender e comprar separadamente.
Imóveis e Transações Fora do Comum
Tipos Diferentes de Imóveis
Na compra de terreno, verifique zoneamento, o que pode ser construído e se tem acesso pela rua.
A compra de imóvel rural tem regras próprias sobre área, restrições a estrangeiros e registro no INCRA.
Modalidades Alternativas
A permuta é uma troca direta de imóveis, com ou sem complemento em dinheiro.
A dação em pagamento usa o imóvel para quitar uma dívida (comum com bancos).
Leilões e Hasta Pública
A compra de imóvel em hasta pública (leilão judicial) tem regras específicas. Pode ter desconto, mas também mais riscos – verifique ocupação e dívidas.
A Hora da Formalização: Escritura e Registro
Fazendo a Escritura Pública
A escritura é feita no cartório, com a presença das partes (ou seus representantes). O tabelião lê tudo, verifica os documentos e colhe as assinaturas.
Lembre-se: a escritura sozinha não transfere a propriedade. É preciso registrar.
O Registro Definitivo
O registro de imóveis no Cartório de Registro de Imóveis competente é o ato que, de fato, torna você o novo proprietário.
Com as mudanças de 2025, esse processo está mais digital e ágil.
As Grandes Mudanças de 2025: Fique Por Dentro
2025 trouxe novidades que todo mundo precisa conhecer.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
O CIB cria um "CPF do imóvel", unificando informações em todo o Brasil. Aumenta a transparência e dificulta fraudes, mas exige que imóveis irregulares se regularizem.
Reforma Tributária
A reforma alterou a tributação. Pessoas físicas com mais de 3 imóveis ou alta renda podem ser tributadas pelo novo IVA dual.
Para aluguéis, até 3 imóveis com renda anual abaixo de R$ 240 mil estão fora do novo sistema.
Tudo Mais Digital
Cartórios agora têm plataformas online para consultas e serviços. O registro pode ser feito em tempo real.
Isenções Atualizadas
Além da isenção de ITBI em Maceió, as regras de isenção de IR na venda permanecem as mesmas.
Dicas Para Maceió e Região Metropolitana
Na Capital Alagoana
Maceió tem sistema online de consulta de IPTU e certidões. O valor venal (usado para calcular IPTU e ITBI) pode ser diferente do valor de mercado e podem sofrer uma avaliação pelo setor de tributos.
Bairros como Pajuçara, Ponta Verde e Jatiúca têm alta valorização, mas também IPTU e condomínio mais altos.
Verificações Importantes na Região
Confira o plano diretor e as regras de zoneamento de cada município.
Áreas próximas a manguezais (Guaxuma, Garça Torta) têm restrições ambientais rigorosas.
A proximidade com praias, praças e corredores de comercios impacta muito no valor e na valorização do imóvel.
Você Agora Está Preparado!
Comprar ou vender um imóvel no Brasil em 2025/2026 exige estar atento às novas leis e tributos.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) está aí para trazer mais segurança, mas também mais responsabilidade na regularização.
A sua tranquilidade em uma transação dessas se baseia em três pilares: documentação impecável, conhecimento do processo e atenção redobrada contra fraudes.
Investir em verificações sérias agora evita prejuízos gigantescos depois.
Com a digitalização e as novas regras, o mercado está ficando mais transparente.
Imóveis regulares se valorizam, e os irregulares enfrentam cada vez mais obstáculos.
Esperamos que este guia tenha tirado suas dúvidas e dado a você confiança para dar os próximos passos.
Lembre-se: na dúvida, busque sempre um profissional de confiança (corretor, advogado). Bom negócio