O que é Obra a Preço de Custo?

O que é Obra a Preço de Custo ou Construção em Sistema de Condomínio?

Nomenclaturas mais usadas para esse sistema de construção:

• Obra em Sistema de Regime de Administração por Condomínio.
• Obras por Administração.
• Construção por Administração ou Preço de Custo
• Construção a preço de custo.
• Construção em Sistema de Condomínio

Este sistema construtivo é regido pela Lei das Incorporações Imobiliárias Lei 4.591/64 e outras inerentes;

Essas nomenclaturas levam ao mesmo sentido, que é formar um grupo para construção de um determinado empreendimento imobiliário, seja residencial ou comercial.

Em Maceió, esse sistema é mais conhecido por Obra em Sistema de Condomínio, onde geralmente é formado grupos de compradores e investidores para construção de um determinado lançamento imobiliário, ofertado por uma construtora especializada do mercado.

Em Maceió são encontrados diversos prédios construídos nessa modalidade, principalmente os prédios beira mar e próximos a praia.

Com a escassez de terrenos próximo a praia e elevados preços dos terrenos ainda existentes, essa modalidade por Sistema de Condomínio, favorece tanto ao construtor como o comprador e investidor.

Nos últimos anos essa modalidade de construção aumentou consideravelmente em Maceió, quem adquiriu um imóvel nessa modalidade se diz muito satisfeito com a valorização e localização.

Mas afinal como funciona a Obra por Sistema de condomínio?

O sistema de condomínio ou a preço de custo, como também é chamado, é um sistema de construção que oferece uma grande vantagem em relação ao preço dos imóveis convencionais, sendo ideal para investidores, e para aquelas pessoas que querem morar em uma região privilegiada.

Na grande maioria das vezes esse sistema é utilizado na construção de imóveis de médio e alto padrão, destinado para pessoas de classe média e alta.

Funciona da seguinte forma: 

1º Modelo - geralmente a construtora compra um terreno, desenvolve o projeto, orça os custos de marketing, os custos jurídicos, os custos financeiros e o custo da construção, com o somatório de todos os custos, obtém-se o valor global de vendas (VGV) e estipula-se o valor de cada unidade a ser construída.

A partir daí, oferta-se no mercado para captação de interessados e formar o grupo que irá custear a obra até a entrega.

Nessa modalidade os adquirentes têm por finalidade fazer aportes mensais para a construção de um determinado prédio.

O valor é proporcional ao custo da unidade que será adquirida pelo investidor.

Todo o recurso que entra na obra, sem exceção, é pago pelos condôminos e a construtora, por sua vez, recebe uma taxa de administração para gerir o capital e construir, considerando o seu grau de expertise, o tamanho da obra, o prazo de construção e as responsabilidades assumidas.

Esta taxa é um percentual estabelecido de 10% a 16% do custo da obra.

Durante o processo de venda das unidades, fechado 80% das unidades comercializadas se faz necessário criar a comissão de representantes (proprietários eleitos entre si em assembleia), para atuar junto a construtora como uma auditora.

Através de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) é criado um CNPJ em nome do grupo, especifico para a administração da Obra.

É criado a constituição do condomínio, este registro servirá também para que o Condomínio possa ser cadastrado junto ao Ministério da Fazenda e receba inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), desta forma, poderá ser aberto uma conta bancária, em nome do condomínio de obra, onde circulará todo capital referente ao custeio, e será movimentada por ente determinado pela Comissão de Representantes.

Esta conta bancária será especificamente para este fim e esta obra, jamais podendo confundir-se com contas bancárias pessoais do incorporador ou do construtor ou de outras obras.

No decorrer da obra, toda documentação fiscal referente a ela deverá ser emitida em nome do condomínio de obra e deve destacar também o número da inscrição no CNPJ.

Quando formado o grupo de interessados nas unidades autônomas futuras, convocada a Assembleia Geral e eleita a Comissão de Representantes, os adquirentes passam a ter completo poder de ingerência sobre a obra, passando o Incorporador a ser um executor das deliberações dos adquirentes.

Essa assembleia é composta por compradores, incorporadores, construtora e investidores.

Além da segurança jurídica, o modelo proporciona total transparência em todas as fases do negócio, com acesso à relatórios em plataformas digitais modernas, com área do cliente (com acesso restrito), via website ou aplicativo.

A tecnologia permite que o investidor tenha acesso fácil e atualizado de todas as informações referentes à SPE ou à obra (acompanhamento ao vivo, orçamentos, contratos, livros contábeis, gráficos de andamento da obra, gráfico de custos da obra vs produzido, imagens, documentos, etc.)

Ao final da obra e entrega das chaves, o grupo providenciara a averbação da obra e demais tramites burocráticos cartoriais.

O preço final do imóvel pode sofrer variações ao longo da construção, dependendo das oscilações de preços, das condições gerais da economia e das mudanças dos materiais especificados, caso haja decisão em conjunto de substituir o planejamento inicial.

2º Modelo - Quando um grupo, por exemplo, de amigos, investidores, empresários, familiares, se reúne para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prédio.

A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomínio, podendo ser paralisada caso haja algum revés econômico.

Segue os mesmos moldes que apresentei no 1º Modelo acima.

Quem escolheu construir no sistema de condomínio deve procurar formar um grupo financeiramente estável e que tenham afinidades pessoais para superar os diversos problemas que surgirão durante a obra, inclusive de inadimplência.

A escolha da construtora também é muito importante, pois vai ser fator determinante no custo da obra.

Acompanhe cada passo da compra de materiais e da própria obra para assegurar-se que não haverá desvios de condutas do grupo administrador da construção, denunciando qualquer irregularidade à assembleia geral do condomínio.

Quais as vantagens da construção a preço de custo?

Vantagens

 

- O grande mérito da construção a preço de custo, do ponto de vista do comprador, reside no fato de que os custos da obra podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois eles normalmente só fazem a liberação de recursos para a construtora mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas.

Todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio.

Sendo assim, a construção presumivelmente custa o preço justo, sem gorduras embutidas, sem coeficientes de segurança que majoram o preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra.

- Caso aconteça algum problema com a construtora a assembleia pode contratar outra construtora e concluir a obra.

- Realização a cada seis meses das assembleias para o acompanhamento físico e financeiro de todo empreendimento;

- Ao término da obra a unidade está quitada, pois os pagamentos são durante a obra.

O apelo mercadológico da construção por administração é enorme. Segundo estudos, a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de construção a preço convencional.

Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que há um “superlucro” embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro...

Desvantagens

- A maior desvantagem dos imóveis no regime de administração é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção.

Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da mão-de-obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta.

- Outro detalhe é a inadimplência, basta que alguns compradores atrasem para o ritmo da obra ser comprometido, alterando o prazo de entrega e isso acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, do montante pago a título de taxa de administração.

- O prazo e a garantia de entrega fica exclusivamente na responsabilidades dos recursos para custear todas as etapas da obra até a conclusão.

Alguns termos mais usados no mercado para o sistema de condomínio.

1. Fração Ideal de Terreno: corresponde à quota parte de terreno que caberá à unidade.
2. Área Privativa: refere-se à área individual e particular de cada unidade, área individual do apartamento.
3. Área Útil: refere-se à área individual e particular de cada unidade, desconsiderando as paredes; também é chamada área de tapete. Tanto nas plantas arquitetônicas quanto nas plantas decoradas.
4. Áreas de Uso Comum: são aquelas compartilhadas pelo proprietário com o restante dos adquirentes; assim escadarias, hall social e de serviço, áreas de circulação, equipamentos, piscina, quadras de esporte, são áreas de uso comum e regidas pela Convenção de Condomínio e Regulamento Interno.
5. Convenção de Condomínio: é o instrumento legal que rege a relação entre os coproprietáriosw de Fração Ideal durante todo o período de construção.
6. Taxa de Administração: A taxa de administração é a remuneração da construtora pela sua responsabilidade técnica, administração da obra, fornecimento e deslocamento de pessoal técnico e todas as atividades do escritório central relativas a compras, pessoal, empreiteiros, escriturações de despesas e prestações de contas.
7. Cotas de Construção: trata-se do desembolso realizado por cada um dos condôminos de acordo com o estabelecido em contrato, que deverá suprir a obra de recursos para o seu perfeito andamento.
8. Comissão de Representantes: são condôminos escolhidos em Assembleia para representar os outros compradores em assuntos ligados à obra;
9. Personalização de Unidades: direito que é dado ao adquirente de alterar a especificação padrão de sua unidade, arcando com os custos diretos e indiretos, tudo dentro das normas estabelecidas pela Construtora, administradora do empreendimento.

Exige-se, portanto, perfeita convivência, harmonia e transparência das informações durante todo o processo de construção para que o resultado seja positivo para todos.

E então, gostou do artigo, foi útil para você? Gostaria de investir em Sistema de condomínio?